سرمایه گذاری آنلاین |نخستین پایگاه خبری سرمایه گذاری ایران 22 آبان 1401 ساعت 11:06 https://www.sarmayegozarionline.ir/news/86493/صندوق-های-املاک-مستغلات-جهان-جایگاهی -------------------------------------------------- عنوان : صندوق‌های املاک و مستغلات در جهان چه جایگاهی دارند؟ -------------------------------------------------- متن : با توجه به ورود صندوق‌های املاک و مستغلات به بورس ایران و نقش بالقوه‌ای که این صندوق‌ها می‌توانند در جهت رونق بازار مسکن ایفا کنند؛ در این مقاله قصد داریم ضمن بررسی و معرفی انواع این ابزار مالی به نقش آن‌ها در بازارهای مالی جهانی بپردازیم و در نهایت چالش‌ها و فرصت‌های این صندوق‌ها را در بازار ایران مورد بررسی قرار دهیم. در دنیای سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات مدت‌هاست که به ‌عنوان یک طبقه مهم در جهان شناخته‌ شده است که به‌طور بالقوه تنوع پرتفوی، نوسانات کم و بازدهی تعدیل‌شده با ریسک برتر را ارائه می‌دهد. در این زمینه صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (Real Estate Investment Trust) یا به ‌اختصار REIT به ابزاری مهم برای علاقه‌مندان ورود به این حوزه‌ی سرمایه‌گذاری بدل شده است. صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات یا REIT چیست؟ پیشینه‌ی شکل‌گیری این صندوق‌ها به سال ۱۹۶۰ در آمریکا برمی‌گردد، زمانی که آن‌ها قصد داشتند به سرمایه‌گذاران عادی روشی مقرون‌به‌صرفه برای سرمایه‌گذاری در پرتفوی‌های متنوع املاک و مستغلات مولد درآمد را ارائه دهند. صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) را می‌توان به‌عنوان شرکتی توصیف کرد که املاک و مستغلاتی را در اختیار دارد، اداره می‌کند یا تأمین مالی می‌کند و به نحوی از آن‌ها درآمدزایی می‌کند. این املاک مولد درآمد، دارای تنوع زیادی بوده و ساختمان‌های اداری یا تجاری، مراکز خرید، آپارتمان‌ها، استراحتگاه‌ها، دفاتر، هتل‌ها و ... را شامل می‌شوند. این دارایی‌ها به‌صورت حرفه‌ای مدیریت‌شده و درآمدهای حاصل از آن‌ها (عمدتاً درآمد اجاره) پس از محاسبه هزینه‌ها، مانند هزینه‌های مدیریت REIT و هزینه‌های مدیریت دارایی، معمولاً در فواصل زمانی منظم بین دارندگان REIT توزیع می‌شود. سرمایه‌گذارانی که مایل‌اند در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری کنند، می‌توانند به‌نوبه خود، سهام یک REIT را خریداری کنند و از طریق آن مالکیت سهام املاک و مستغلات متعلق به REIT را به‌طور مؤثر به سبد سرمایه‌گذاری خود اضافه کنند. به‌این‌ترتیب وقتی افراد در یک صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) سرمایه‌گذاری می‌کنند، پول آن‌ها همراه با سایر سرمایه‌گذاران در یک طرح سرمایه‌گذاری جمعی، جمع می‌شود. درواقع REITs به سرمایه‌گذاران در هر اندازه‌ای راهی آسان، مقرون‌به‌صرفه و نسبتاً کم خطر برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات را ارائه می‌دهد. بااین‌حال، باید این نکته را در نظر رفت که همه REITها یکسان ایجاد نمی‌شوند. ویژگی‌هایی مانند استراتژی سرمایه‌گذاری، یا نحوه معامله یک REIT می‌تواند بر بسیاری از موارد، ازجمله قدرت درآمد و پتانسیل تنوع‌بخشی آن تأثیر بگذارد. صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات چگونه کار می‌کنند؟ REITs از نظر شکل و عملکرد مشابه صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک عمل می‌کنند. آن‌ها با استفاده از وجوه جمعی از سرمایه‌گذاران، در انواع مختلف املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری می‌کنند. نحوه کار به این صورت است که پول از دارندگان واحد از طریق عرضه اولیه عمومی (IPO) جمع‌آوری می‌شود و توسط REIT برای خرید مجموعه‌ای از املاک و مستغلات استفاده می‌شود. سپس این املاک به مستأجران اجاره داده می‌شود و سود حاصل از این سرمایه‌گذاری‌ها را بین سرمایه‌گذاران اولیه توزیع می‌کنند و درصد کمی را برای خود نگه می‌دارند. اکثر REIT ها دارای حق‌الزحمه سالانه مدیران REIT، حق‌الزحمه مدیر دارایی، حق‌الزحمه متولیان و سایر هزینه‌هایی هستند که قبل از توزیع از سود آن‌ها کسر می‌شود. بر اساس داده‌هایNareit ، REITهای فهرست شده در بورس‌های اصلی سهام بیش از ۵۱ میلیارد دلار به‌عنوان سود سهام به سرمایه‌گذاران در سال ۲۰۲۰ پرداخت کردند. چه چیزی REITs را برای سرمایه‌گذاران محبوب می‌کند؟ خرید سهام در REITs مانند خرید سهام در هر شرکت دیگری است، به‌جز اینکه یک REIT منحصراً از املاک و مستغلات درآمد ایجاد می‌کند؛ اما چه چیزی آن‌ها را منحصربه‌فرد می‌کند؟ REITs از بسیاری جهات منحصربه‌فرد هستند و طبق قانون ملزم به پیروی از مجموعه خاصی از الزامات عملیاتی هستند. یکی از تمایزهای عمده با سایر ابزارهای سرمایه‌گذاری این است که REITsها باید حداقل ۷۵ درصد از درآمد ناخالص خود را از منابع مرتبط با املاک و مستغلات به دست آورند و حداقل ۷۵ درصد از کل دارایی‌های خود را در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری کنند. همچنین طبق قانون موظف‌اند حداقل ۹۰٪ از درآمد حاصل از سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات خود را مستقیماً بین سرمایه‌گذاران توزیع کند. علاوه بر ارائه دسترسی گسترده به یک طبقه دارایی که معمولاً از دسترس بیشتر سرمایه‌گذاران فردی خارج است، برخی از REITها می‌توانند این دسترسی را با حداقل سرمایه‌گذاری و سطح ریسک کمتری نسبت به سایر روش‌های سرمایه‌گذاری ارائه دهند. از طرفی مالکیت مستقیم در بازار املاک مستلزم سرمایه زیادی از سوی سرمایه‌گذار است، علاوه بر این، تخصص زیادی در زمینه املاک و مستغلات، هوش مالی و مدیریت مستمر دارایی مورد نیاز است تا اطمینان حاصل شود که یک سرمایه‌گذاری مستقیم ملکی به خوبی صورت گرفته و بازده مثبت خالص کسب می‌کند. فراتر از این موانع، مالکیت مستقیم مقدار زیادی سرمایه را در یک دارایی واحد برای مدت زمان مالکیت می‌بندد، بنابراین ریسک را تنها روی یک یا تعداد انگشت‌شماری از دارایی‌ها متمرکز می‌کند. از سوی دیگر، REITs معمولاً به سهامداران تنوع ذاتی را در چندین بخش از املاک و مستغلات ارائه می‌دهند. این نکته ریسک هر سرمایه‌گذاری را کاهش می‌دهد و پتانسیل بازدهی کل سبد را بهبود می‌بخشد. انواع REITs روش‌های مختلفی برای طبقه‌بندی REIT وجود دارد، اما سه عامل اساسی وجود دارد که می‌توان بر اساس آن‌ها REITs را به سه دسته کلی تقسیم کرد. بر اساس نوع سرمایه‌گذاری: سهامی، بدهی (رهنی)، ترکیبی بر اساس نوع بازار: قابل معامله به‌صورت عمومی، غیرقابل معامله عمومی، خصوصی با تمرکز بر بخش املاک و مستغلات (به‌عنوان‌مثال REIT صنعتی یا تجاری) با توجه به اهمیت دسته‌بندی نوع اول در اینجا تنها به بررسی آن می‌پردازیم: ۱- سهامی- Equity: این نوع REITs یکی از محبوب‌ترین‌ها است و به‌طورمعمول، با بهره‌برداری و مدیریت املاک تجاری درآمدزا سروکار دارد. قابل‌ذکر است، منبع درآمد رایج در اینجا اجاره است؛ یعنی مستأجران اجاره‌بها را به REIT می‌پردازند و صندوق آن را در قالب سود سهام به سهامدارانش می‌پردازد. درآمد اجاره‌ای ناشی از این‌گونه سرمایه‌گذاری‌ اغلب می‌تواند قابل توجه باشد، به‌ویژه سرمایه‌گذاری‌های هوشمند در مناطق با رشد سریع که بیشترین جریان نقدی بالقوه را ایجاد می‌کنند. روال تقسیم سود بیش از ۹۰ درصد ناشی از درآمد اجاره، محبوبیت این نوع از صندوق‌ها را در میان سرمایه‌گذاران بیش از پیش کرده‌است. ۲. بدهی (رهنی) : REITهایی که به جای مالکیت، دارایی را تأمین مالی می‌کنند، REIT وام مسکن یا Mortgage REITs نامیده می‌شوند. (MREITs). برخلاف سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات که شامل مالکیت دارایی می‌شود، سرمایه‌گذاری‌های بدهی (رهن) وام‌هایی هستند که به صاحبان سهام درازای بازپرداخت مداوم اصل سرمایه با پرداخت بهره -توسط گیرندگان وام- داده می‌شوند. این نوع REITs برخلاف نوع اول درآمدی از اجاره به دست نمی‌آورند، بلکه از تأمین مالی دارایی برای وام‌گیرندگان درآمد ایجاد می‌کنند. به‌این‌ترتیب که درآمد از سود وام مسکن یا اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن به دست می‌آید و به‌عنوان سود سهام به سرمایه‌گذاران پرداخت می‌شود. بسیاری از REIT های بدهی یا وام مسکن پتانسیل بازدهی بالایی دارند. ۳-ترکیبی (هیبریدی) - Hybrid: همان‌طور که از اسم این نوع سرمایه‌گذاری مشخص است آن‌ها از هر دو استراتژی برای تولید درآمد استفاده می‌کنند. این گزینه به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهد تا با سرمایه‌گذاری وجوه خود در هر دو واحد REIT وام مسکن و REIT سهام، سبد خود را متنوع کنند. ازاین‌رو، اجاره و بهره هر دو منبع درآمد این نوع خاص از REIT هستند. یک REIT ترکیبی به دلیل مقاومت در برابر نیروهای بازار خارجی، مناسب‌تر است. به دلیل اهمیت و کاربرد مدل رهنی؛ در این قسمت سعی بر این داریم تا این مدل از صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک را بیشتر مورد بررسی قرار دهیم. REIT رهنی (وام مسکن) چیست و چگونه کار می‌کند؟ REITهای وام مسکن یا mREITها، صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات هستند که متخصص در وام مسکن، اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن و دارایی‌های مرتبط هستند. وام مسکن وام هایی هستند که توسط املاک و مستغلات مانند خانه‌ها، آپارتمان‌ها یا ساختمان‌های اداری تضمین می‌شوند. REIT وام مسکن ابزار سرمایه‌گذاری غیرمستقیم محسوب می‌شود؛ زیرا یک تیم حرفه ای مدیریت سرمایه، وام مسکن یا اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن را انتخاب می‌کند. mREITها نقش مهمی در تامین نقدینگی بازار املاک و مستغلات ایفا می کنند و به تامین مالی کسب و کارها و صاحبان خانه کمک می‌کنند. آن‌ها به سود سهام بالا معروف هستند که از طریق درآمد بهره ایجاد می‌شود. آنها مقادیر زیادی از بدهی را برای دریافت درآمد به شکل بهره استفاده می‌کنند. یا همانطور که Nareit (انجمن ملی صندوق‌های سرمایه گذاری املاک و مستغلات) می‌گوید، «هدف کلی آنها کسب سود از حاشیه سود خالص یا اختلاف بین درآمد بهره در دارایی‌های وام مسکن و هزینه‌های تامین مالی آنها است». REITهای وام مسکن که اغلب نادیده گرفته می‌شوند و شاید حتی توسط بسیاری از سرمایه‌گذاران امروزی کمتر مورد توجه قرار می گیرند، دارای مزایای فراوانی در حوزه سرمایه‌گذاری صنعت املاک و مستغلات هستند. با این حال، برای استفاده از پتانسیل‌شان، سرمایه‌گذاران باید با نحوه سرمایه‌گذاری عاقلانه در آن‌ها آشنا شوند. در زیر قصد داریم سرمایه‌گذاران را با این ابزار مالی ثروت‌ساز آشنا کنیم و مزایا و ریسک‌های آن را به اختصار بررسی کنیم. مزایای REIT رهنی (mREIT) سادگی و سهولت سرمایه گذاری اولین و مهمترین نکته سادگی سرمایه‌گذاری در این نوع از REITs است. اگر به دنبال یک سرمایه‌گذاری قوی در املاک و مستغلات هستید - اما لزوماً نمی‌خواهید ملک فیزیکی بخرید (و مدیریت کنید) - REIT رهنی می‌تواند گزینه خوبی برای شما باشد. اینگونه سرمایه‌گذاری‌ها به شما این امکان را می‌دهد که بدون دردسر مدیریت املاکتان و نگرانی‌های مربوط به مستاجرین به راحتی در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری کنید. سود سهام با بازده بالا همان‌طور که پیش‌تر اشاره کردیم هر شرکتی که به عنوان REIT طبقه‌بندی می‌شود، باید حداقل ۹۰ درصد از درآمد مشمول مالیات خود را به صورت سود سهام به سهامداران پرداخت کند. به همین دلیل، صندوق‌ها عموماً به خوبی مدیریت می‌شوند و سرمایه‌گذاران معمولاً می‌توانند انتظار سود سهام قوی را به طور منظم داشته باشند. به عبارت دیگر، mREIT می‌تواند منبع خوبی برای درآمد غیرفعال باشد. پشتیبانی صنعت و اقتصاد REIT رهنی یا وام مسکن نقش بسیار مهمی در تامین نقدینگی برای سرمایه گذاری های مبتنی بر وام، اعم از تامین مالی پروژه‌های شخصی یا تجاری، ایفا می کند. سرمایه‌گذاری در mREIT به سرمایه‌گذاران این امکان را می دهد که به حمایت از صنعت مسکن کمک کنند و آن را در شرایطی با ثبات نگه دارند. این یک چرخه تداوم است: به این‌صورت که سرمایه.گذاران از یک صنعت قوی مسکن بهره مند می‌شوند و از طرفی با سرمایه‌گذاری خود مجدد به حفظ این صنعت کمک می کند. علاوه بر این سرمایه‌گذاری در mREIT به افراد بیشتری کمک می‌کند تا وجوه مورد نیاز خود را برای خرید املاک و مستغلات تضمین کنند، که برای کل اقتصاد بهتر است. ریسک های موجود برای سهامداران MREIT با توجه به اهرم بالایی که توسط REIT های وام مسکن به کار می رود، زمانی که ریسک حاشیه سود خالص و قیمت گذاری اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن (MBS) افزایش می‌یابد، قیمت سهام آنها می‌تواند به شدت کاهش یابد زیرا سرمایه‌گذاران نگران توانایی REIT وام مسکن برای حفظ سود سهام خود هستند. در طول بحران بزرگ مالی (GFC) در سال‌های ۲۰۰۸ و ۲۰۰۹، REIT وام مسکن ۶۶ درصد کاهش یافت. هشت سال طول کشید تا REIT های وام مسکن به طور کامل زیان GFC را جبران کنند. در بهار سال ۲۰۲۰ نیز با شیوع کووید-۱۹، شاهد کاهش ۵۷ درصدی در REIT‌های رهنی بودیم. نکول وام گیرنده REITهای رهنی به بازپرداخت قراردادی یک وام رهنی بستگی دارد. با این حال، اگر وام گیرنده در پرداخت خود کوتاهی کند، وام‌دهنده (در این مورد mREIT) می‌تواند به طور جدی تحت تأثیر قرار گیرد. ریسک‌های مربوط به نکول وام هنگام سرمایه‌گذاری در وام‌های مسکن که توسط یک سازمان دولتی پشتیبانی نمی شود بیشتر است. نرخ بهره از آنجایی که بهره و نرخ بهره جزء لاینفک موفقیت REITهای رهنی هستند، نوسان نرخ بهره نقش مستقیمی دارد. به عنوان مثال، اگر نرخ بهره بازار کاهش یابد، وام های مسکن خریداری شده حاشیه سود کمتری نسبت به آن‌هایی که با نرخ بهره بالاتر صادر می شوند، خواهند داشت. علاوه بر این، هنگامی که نرخ وام مسکن کاهش می‌یابد، وام‌گیرندگان وام مسکن تمایل دارند وام‌های خود را مجدداً تامین مالی کنند تا از نرخ‌های کمتر استفاده کنند. این نکته می‌تواند منجر به کاهش سود در برخی از وام ها شود. پایان زودتر از موعد قراردادها سود یک وام دهنده وام مسکن در درجه اول از سود به دست آمده در طول مدت بازپرداخت وام حاصل می شود. اگر وام گیرنده مدت بازپرداخت را زودتر از موعد پایان دهد - یا با پرداخت زودتر از موعد وام یا تامین مالی مجدد برای نرخ پایین تر با وام دهنده دیگر - بر سود کل تأثیر خواهد گذاشت. بسته به اینکه mREIT شما در کدام وام های رهنی سرمایه‌گذاری می کند، قراردادهایی که زودتر به پایان می‌رسند می‌توانند به طور غیرمنتظره ای بر بازده شما تأثیر بگذارند. REIT وام مسکن (رهنی) یک راه ساده و سرراست برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات ارائه می‌دهد. آن‌ها با دارائی های متنوع، بازدهی سود سهام بالا و توانایی منحصر به فرد برای پوشش ریسک در محیطی با نرخ بهره بالا، گزینه‌ای عالی برای هر سبد سرمایه گذاری است. اما باید این نکته را در نظر گرفت که آنها بدون ریسک نیستند. توجه به مزایا و معایب این گزینه سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، قبل از افزودن REIT های وام مسکن به سبد سرمایه بسیار مهم است. REITs و بحران جهانی ۲۰۰۸: عملکرد REITs در طول رکود بزرگ بسیار ضعیف بود. آنها در سال ۲۰۰۸ به طور متوسط ۳۷.۳ درصد از ارزش خود را از دست دادند. این اتفاق در حالی رخ می‌داد که برخی از بخش‌های دارایی در این حوزه، عملکردی به مراتب بدتر داشتند. هتل‌ها، مراکز خرید و REITهای صنعتی به طور متوسط ۶۰ درصد کاهش یافتند. البته این نوسانات کوتاه مدت بود زیرا REITها به سرعت بسیاری از ضررها را در سال ۲۰۰۹ و برخی هم در سال‌های پس از آن، جبران کردند. اما این تجربه باعث وحشت بسیاری شد و باعث هجوم فروش در بدترین زمان ممکن شد که امکان جبران زیان راپ س از گذشت بیش از یک دهه، هنوز خاطره تلخ سرمایه‌گذاری در صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در ذهن سرمایه چ‌گذاران است زیرا آن‌ها از تکرار یک بازار نزولی دیگر می‌ترسند. رکودها می‌آیند و می‌روند و نوسانات به طور کلی در این دوره‌ها تشدید می‌شود. در حالی که کارشناسان انتظار ندارند که شرایط بدون تغییر باشد اما معتقدند که خیلی بعید است که به این زودی‌ها دوباره نوساناتی از جنس بحران فاجعه بار سال ۲۰۰۸ را دوباره تجربه کنیم. بحران بزرگ مالی نتیجه اهرم بیش از حد، حباب در حال ترکیدن، بحران اعتباری و بانکی بود. این منجر به شدیدترین سقوط املاک و مستغلات شد که تا به حال در تاریخ بشر ثبت شده است، و جای تعجب نیست که سرمایه‌گذاران REIT در چه شرایط وحشتناکی بودند. با این حال، هر رکودی متفاوت است و بعید به نظر می‌رسد که با یک بحران بزرگ دیگر مواجه شویم. در سال‌های منتهی به ورشکستگی ۲۰۰۸-۲۰۰۹، به همه، بدون توجه به مشخصات اعتباری‌شان، وام‌های مسکن داده شد و هیچ سوالی در این مورد پرسیده نشد. بدیهی است که این نمی‌توانست برای همیشه ادامه یابد و در نهایت نکول‌ها بانک‌ها را فرا گرفت و با ورود موجی از املاک به بازار، قیمت‌ها کاهش یافت، که پس از آن منجر به نکول‌های بیشتر شد - یک چرخه با فضیلت. همه بیش از حد اهرم داشتند و این عامل اصلی نتایج فاجعه بار بود. امروز وضعیت بسیار متفاوت است زیرا تدابیری برای جلوگیری از تکرار مجدد بحران اتخاذ شده است. مقررات وام‌دهی در حال حاضر بسیار سخت گیرانه‌تر و بهتر اجرا می‌شود. بانک ها درس خود را آموخته‌اند و بسیار مراقب هستند که به چه کسی وام بدهند. در سال ۲۰۲۲، تا زمانی که مشخصات اعتباری خوبی (شغل، درآمد، دارایی، سابقه) نداشته باشید، نمی‌توانید مقدار زیادی وام بگیرید. بنابراین، ما امروز در موقعیت بسیار امن‌تری قرار داریم. تا سال ۲۰۰۸-۲۰۰۹، REITها معمولاً از ۶۰ تا ۷۰ درصد وام برای ارزش گذاری برای تأمین مالی املاک استفاده می کردند و چندان نگران سررسیدها نبودند زیرا تصور می‌کردند که تامین مالی مجدد مشکلی نیست. امروزه ترازنامه‌های REIT در قوی‌ترین حالت خود هستند. ارزش وام به حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد کاهش یافته است که در مقایسه با رکود گذشته بسیار محافظه کارانه است. هر سرمایه گذاری دارایی دارای ارزش سهام بسیار بیشتری است که به عنوان حاشیه ایمنی در مواقع بحران اقتصادی عمل می کند. علاوه بر این، کاهش اهرم‌ها و سررسید بدهی‌ها نیز به کاهش ریسک این صندوق‌ها کمک شایانی کرده است. اگر به این موارد دقت و وسواس بیشتر مدیران این صندوق‌ها در انتخاب املاک را نیز مدنظر قرار دهیم، شرایط بسیار با ثبات‌تری را برای این مدل سرمایه‌گذاری می‌توانیم متصور شویم. با توجه به اساسنامه صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در ایران، ریسک‌های یاد شده در این بازار در کشور بسیار کمتر از آن چیزی‌ست که در سال ۲۰۰۸ رخ داده است و از این حیث نگرانی خاصی وجود ندارد. REITs در بازار مالی ایران: همان‌طور که اشاره شد، عمده درآمد صندوق‌های سرمایه‌گذاری در حوزه املاک و مستغلات، از طریق اجاره املاک به دست می‌آید. از آنجایی که با وجود رشد خیره کننده اجاره بها در ایران طی سال‌های اخیر، هنوز نسبت قیمت به درآمد این کلاس دارایی در ایران در محدوده بسیار بالا (بیش از ۵۰ مرتبه) قرار دارد، حتی توزیع تمام اجاره سالانه این نوع دارایی بین سرمایه‌گذاران نیز نمی‌تواند جذابیت زیادی برای دارندگان واحدهای این نوع صندوق‌ها ایجاد کند و از این حیث گزینه‌های بسیار جذاب‌تر با نرخ بازگشت سرمایه بسیار کوتاه‌تری در بازار مالی و حتی بازار پول وجود دارد. به زبان دیگر، سرمایه‌گذاران سنتی داخلی در حوزه املاک و مستغلات تمرکز اصلی خود را بر افزایش قیمت آهسته و پیوسته املاک (نه رشد اجاره‌بها) قرار داده‌اند و این کلاس دارایی در نهایت، تورم عمومی را از طریق رشد قیمت اصل دارایی – نه رشد اجاره بها- در ابعاد بزرگ پول به طور کامل پوشش می‌دهد. برای درک بهتر این موضوع بد نیست نگاهی به روند افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها در ایران طی سال‌های اخیر بیندازیم: منبع: ۱ سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور در این نمودار رشد درصدی (سال پایه ۱۳۹۰) نرخ اجاره بها و قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در یازه سال گذشته به عنوان نمونه آورده شده است. همان‌طور که مشخص است، نرخ رشد اجاره بها از نرخ رشد قیمت هر متر مربع زمین طی سال‌های گذشته عقب مانده است که این موضوع دلایل مختلفی دارد که از حوصله این بحث خارج است. در توضیح این نمودار بد نیست بدانیم، نرخ رشد اجاره هر متر مربع واحد مسکونی در تهران طی سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۱؛ ۸۸۰ درصد بوده‌است و این در حالی‌ست که قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در همین مدت، رشد ۱۶۷۶ درصدی را تجربه کرده است. نگاهی به رشد ۲۳۰۰ درصدی دلار در همین بازه زمانی نشان می‌دهد که رشد اجاره‌بها چقدر از بازارهای رقیب عقب مانده است و این نوع فعالیت (اجاره‌گیری از املاک و مستغلات و توزیع درآمد ناشی از آن بین دارندگان واحدهای صندوق) برای صندوق‌های سرمایه‌گذاری در حوزه املاک و مستغلات به هیچ وجه نمی‌تواند گزینه خوبی برای پوشش تورم در اقتصاد داخلی باشد. اما به شرط تغییر رویکرد اجاره‌گیری و توزیع اجاره بین سرمایه‌گذاران این حوزه و استفاده از حداکثر ظرفیت تغییر قیمت واقعی ارزش این کلاس دارایی؛ به لحاظ تکیه سرمایه‌گذاران بر یک دارایی کم ریسک و حافظ قدرت خرید در طول زمان، جذب منابع مالی در ابعاد بزرگ و ایجاد تنوع در سبد دارایی‌ها؛ ابزار پیشرفته و مناسبی به شمار می‌آید. با توجه به توضیحات ارائه شده در خصوص انواع صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک، به نظر می‌رسد نوع رهنی کاربرد بیشتری از مدل سهامی داشته باشد. اما در نهایت نحوه مدیریت وجوه آن هم در شرایط رکود احتمالی بازارها و امکان استقبال از این ابزار، وجه تمایز اصلی کارایی و تداوم این ابزار مهم خواهد بود. نویسنده: علی صالحی؛ محیا احمدی